WEG-Recht
Wo die Interessen Mehrerer zusammenkommen, bleiben Unstimmigkeiten selten aus. Dies trifft auch und gerade für Wohnungseigentümer zu. Im Wohnungseigentümergesetz, kurz WEG, sind die Belange deshalb geregelt. Das Gesetz schafft klare Richtlinien für die Eigentümer, aber auch für Hausverwalter, die für Eigentümergemeinschaften handeln.
WEG Recht – Rechte und Pflichten
Haben mehrere Eigentümer Anteile an einer Immobilie, tritt das WEG in Kraft. Es hat die Pflichten und Rechte der Eigentümer zum Inhalt. Auch die Tätigkeit einer Hausverwaltung, die von der Eigentümergemeinschaft eingesetzt wird, ist im WEG definiert.
Alle Vorgänge, die das Zusammenwirken der Hausverwaltung mit der Eigentümergemeinschaft betreffen, unterliegen festgelegten Abläufen. Dies fängt bei der Bestellung des Hausverwalters an, erstreckt sich über regelmäßig wiederkehrende Vorgänge wie die jährliche Eigentümerversammlung und findet in der Abberufung des Verwalters ein Ende.
Bestellung einer Hausverwaltung
Durch die Einsetzung einer Hausverwaltung werden zwar die einzelnen Eigentümer entlastet. Dies entbindet sie jedoch nicht von ihrer Verantwortung, die sie den Miteigentümern gegenüber haben. Auch die Hausverwaltung ist an die Vorschriften des WEG gebunden. Sie hat den Eigentümern über ihre Rechenschaft abzulegen.
Ein Anwalt für WEG-Recht hilft bei der Klärung der aus den Pflichten und Rechten entstehenden Fragen. Wir sind Ihr Ansprechpartner bei:
- Bestellung des Verwalters
- Umfang und Auswirkung der Vollmachtserteilung an die Hausverwaltung
- Überprüfung und Anfechtung von Beschlüssen
- Prüfung der Erfüllung von Verwalterpflichten
Unklarheiten bezüglich der zu bildenden Rücklagen, der Erstellung von Wirtschaftsplänen oder der Berechnung von Hausgeld werden mithilfe einer rechtsverbindlichen Beratung oder der anwaltlichen Vertretung gegenüber der Hausverwaltung in der Regel rasch beseitigt. Weitergehende Schritte, wie etwa eine notwendig werdende Absetzung des Hausverwalters, leiten wir für Eigentümergemeinschaften rechtssicher ein.
Unterstützung für Hausverwaltungen
Unsere fachliche Kompetenz in Sachen WEG kann auch für erfahrene Hausverwalter zur wertvollen Hilfe werden. Wir sind für Sie da, wenn Hausgeldzahlungen ausstehen, Eigentümer oder deren Mieter sich nicht an die Pflichten aus dem WEG oder der Hausordnung halten oder Probleme bei der Nutzung von Gemeinschaftseigentum auftreten.
Wir klären auf, welche Pflichten sich aus dem WEG und welche sich aus der Verwaltung von Sondereigentum ergeben. Eine grundlegende Vertragsgestaltung, die zwischen Eigentümergemeinschaft und Hausverwalter erforderlich ist, zählt ebenfalls zu unseren Kernkompetenzen. Haftungsfragen, die etwa durch die Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht entstehen, erläutern und überprüfen wir gerne ebenso allgemein wie auch in konkreten Fällen.
Anwalt WEG Recht – Für Wohnungseigentümer
Bereits vor dem Kauf von Wohnungseigentum stehen wichtige Punkte an, die juristisch von Bedeutung sind. Als Ihr Anwalt beraten und vertreten wir Sie im Hinblick auf Teilungserklärungen oder der Übernahme von Gemeinschaftseigentum und daraus resultierenden Pflichten. Auch der Kaufvertrag über Eigentumswohnungen kann zum Anlass unserer Tätigkeit werden. Wir überprüfen ihn auf inhaltliche Vollständigkeit und Rechtssicherheit, sodass einer notariellen Beurkundung nichts mehr im Wege steht.
Interessensabwägungen bei Beschlüssen
Nicht nur die Zusammenarbeit mit der Hausverwaltung kann Fragen aufwerfen, auch das Verhältnis der Eigentümer untereinander wird oftmals zum Anlass für rechtliche Beratung und anwaltliche Vertretung. Vielfach gilt es zu bewerten, wie Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu nutzen sind und welche Konsequenzen sich für die einzelnen Eigentümer daraus ergeben. Die Beurteilung durch einen im WEG versierten Rechtsanwalt schafft die Grundlagen für vertragliche Regelungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft, die über das WEG hinaus gehen.
Nicht immer treffen die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft und die Wünsche und Bedürfnisse eines einzelnen Eigentümers zusammen. Mit einer rechtlichen Überprüfung der Sachlage und dem Aufzeigen von Lösungswegen ist ein erster Schritt zu einem einvernehmlichen Übereinkommen getan. Auch Mediation und außergerichtliche Vertretung sind bewährte Mittel, eine zukunftsträchtige Interessensabwägung und -durchsetzung zu gestalten.
Weitergehende Fragen zur Nutzung von Wohnungseigentum gehören ebenfalls zu unserem Aufgabenbereich. Wir sind auch Ihr Ansprechpartner, wenn es um eine eventuell mögliche Umwandlung von Wohn- in Gewerberäume geht oder durch Mieter gegen die festgelegte Nutzung verstoßen wird.
WEG – Recht für Wohnungseigentümer und Eigentümergemeinschaften
§ 2 WEG (Wohnungseigentümergesetz) definiert Wohnungseigentum so: „Wohnungseigentum wird durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3) oder durch Teilung (§ 8) begründet.“ Dementsprechend werden im WEG alle Angelegenheiten behandelt, die sowohl Sondereigentum (wie Wohnungen) als auch Teilungseigentum (Gemeinschaftsräume, Flure etc.) betreffen. Aus dieser Aufteilung ergeben sich unterschiedliche Verpflichtungen, die ebenfalls Gegenstand des WEG sind. So bestimmt zum Beispiel § 6 WEG, dass Sondereigentum nicht ohne den dazugehörenden Miteigentumsanteil veräußert oder belastet werden kann. In der Praxis bedeutet dies: Wer Wohn- oder Geschäftsraum erwirbt, dem stehen anteilsmäßig Rechte am Miteigentum zu, die entsprechenden Pflichten müssen ebenfalls wahrgenommen werden.
Das Recht des Einzelnen muss hier unter Umständen hinter den gemeinschaftlichen Rechten zurückstehen. So kann zum Beispiel nicht ohne Weiteres eine Aufhebung der Gemeinschaft verlangt werden. Als Ihr Anwalt berate ich Sie gerne zu allgemeinen wie auch detaillierten Fragen bezüglich einer Interessensabwägung.
Eigentümergemeinschaften – gemeinsam handeln
Bei einer kleineren Anzahl von Wohneinheiten gelingt es mitunter, die Interessen der wenigen Eigentümer ohne Unterstützung durch Hausverwaltungen zu regeln. Aber auch hier gilt das WEG, das Recht jedes Einzelnen und die gemeinsamen Pflichten müssen klar eingehalten werden. Gegen die Bestellung eines Verwalters können sich Eigentümer nur dann aussprechen, wenn weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen. Wurde bereits ein Eigentümer als Verwalter bestellt, muss ebenfalls kein externer Dienst in Anspruch genommen werden. Dies gilt allerdings nur dann, wenn weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer nach einem zertifizierten Verwalter verlangt. In solchen Fällen besteht die Möglichkeit, sich mithilfe anwaltlichen Rats für einen Weg zu entscheiden, der allen Parteien gerecht wird.
In § 9 WEG ist bestimmt, dass die Gemeinschaft einen Verwalter bestimmen kann, der sich gerichtlich wie außergerichtlich vertritt. Grundlage für das Handeln des Verwalters sind jedoch jeweils Beschlüsse, die die Eigentümergemeinschaft erlassen muss. Der Rahmen und Umfang, innerhalb deren der Verwalter eigenständig handeln darf, wird ebenfalls von der Eigentümergemeinschaft festgelegt. Als Anwalt berate ich Sie vor der Bestellung des Verwalters über die unterschiedlichen Gestaltungsmöglichkeiten und die Konsequenzen, die sich nach dem WEG aus dem Verwaltervertrag, aber auch für die Eigentümergemeinschaft ergeben.
Darüber hinaus gelten einzelne Vorschriften des WEG auch für Mieter, die sich den Beschlüssen der Eigentümer unterwerfen müssen. Wohnungseigentümer genießen zwar nach dem WEG besonderen Schutz. Aber auch dieses Recht hat seine Grenzen, etwa dann, wenn ein Eigentümer massiv und andauernd gegen Pflichten der nach dem WEG verstößt. In schweren Fällen kann ihm das Recht am Eigentum entzogen werden, hier ist unbedingt – unabhängig ob als Vertreter der WEG oder beschuldigter Eigentümer – der Anwalt zu konsultieren.
WEG – Wissenswertes Recht für Eigentümer
Einige Besonderheiten des WEG sind nicht nur für Hausverwaltungen, sondern für jeden einzelnen Eigentümer von Bedeutung. Das Wissen um allgemeine und detaillierte Vorschriften schafft eine solide Diskussionsbasis. Vorabinformationen durch den Anwalt bestärken Eigentümer in ihrem Recht – oder helfen, unnötige und von vornherein erfolglose Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
Interessante Themen, die wir Ihnen als Ihr Anwalt gerne näher erläutern, haben wir hier zusammengetragen.
Recht auf bauliche Veränderungen
Wohnungseigentum wird in der Regel für einen langen Zeitraum begründet, vor allem dann, wenn es für Eigenbedarf genutzt wird und als Alterssicherung gedacht ist. Diese Dauer bringt jedoch Veränderungen in den persönlichen Bedürfnissen mit sich. Im WEG wurde deshalb niedergeschrieben, dass bauliche Veränderungen durchgesetzt oder genehmigt werden können. Dies gilt auch dann, wenn sie über eine normale, ordnungsgemäße Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen (§ 20 WEG).
Eigentümer haben demnach das Recht, den Wunsch nach baulichen Veränderungen zum Vorschlag zu bringen. Vorgesehen sind im WEG
- Veränderungen, die Menschen mit Behinderungen dienen
- Umbaumaßnahmen zum Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge
- Schutzmaßnahmen gegen Einbruch
- Verlegung von Telekommunikationsanschlüssen mit sehr hoher Leistung
Darüber hinaus steht es Eigentümergemeinschaften natürlich frei, durch Zustimmung oder Mehrheitsentscheid sinnvolle bauliche Veränderungen zu forcieren. Im Einzelfall sieht das Recht vor, dass zumindest all die Eigentümer, die direkt von einer Umbaumaßnahme betroffen sind, einverstanden sein müssen. Wir beraten Sie vorab, falls Sie im Rahmen des WEG entsprechende Maßnahmen durchsetzen möchten.
WEG-Bestimmung: Zertifizierter Verwalter
Wohnungseigentümer sollten sicher sein können, dass sie ihre Aufgaben in qualifizierte Hände abgeben. Im § 26a WEG wird deshalb der Begriff „Zertifizierter Verwalter“ definiert. Als solcher darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer nachgewiesen hat, dass er über die notwendigen Kenntnisse als Verwalter verfügt. Abverlangt werden ihm rechtliche, kaufmännische und technische Qualifikationen. Die Prüfungsordnung wird vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz festgelegt. Alternativ werden gleichwertige Berufsabschlüsse anerkannt, wie etwa Immobilienfachwirte oder Betriebswirte. Mit der Bestellung eines zertifizierten Verwalters sind Eigentümer folglich gut beraten.
Benennung eines Verwaltungsbeirats
Sinn und Zweck eines Verwaltungsbeirats ist es, den Hausverwalter zu unterstützen, aber auch zu überprüfen. So hat der Verwaltungsbeirat die Möglichkeit, Ausgaben, Buchführung und Belege zu kontrollieren. Ehe der Wirtschaftsplan in der Eigentümerversammlung vorgelegt wird und zur Abstimmung kommt, kann und soll er durch den Verwaltungsbeirat überprüft werden. Dem Verwaltungsbeirat können mehrere Personen angehören. Ist dies der Fall, werden aus dem Kreis der Beiratsmitglieder ein Vorsitzender und ein Stellvertreter bestimmt. Sind sich Eigentümer nicht sicher, ob sie einen Beirat benennen bzw. eine Benennung annehmen sollen, dient eine ausführliche Beratung durch den Anwalt der Entscheidungsfindung.
Dauerwohnrecht
Geregelt sind im zweiten Teil des WEG, in den §§ 30-42, Vorschriften über das Dauerwohnrecht. Dauerwohnrechte müssen eingetragen werden, sie sind veräußerlich und vererblich. Einzelregelungen können zum Inhalt des Dauerwohnrechts gemacht werden. Hierunter fallen unter anderem Vereinbarungen über die Art und den Umfang der Nutzung, die Pflichten des Berechtigten und daneben bestehende Pflichten und Rechte des Eigentümers. Veräußerungsbestimmungen können ebenso getroffen werden wie ein Heimfallanspruch. Damit dieses komplexe Thema rechtssicher umgesetzt werden kann, ist anwaltliche Hilfe sinnvoll. Wir informieren Sie über allgemeine Bestimmungen zum Dauerwohnrecht ebenso wie zu detaillierten, individuellen Fragen im einschlägigen Recht.
Neufassung des WEG vom 01.12.2020
Das Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des WEG, sowie zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (WEMoG) brachte Neuerungen auf den Weg. Altfassungen von Regelungen, die vor diesem Datum getroffen wurden, könnten deshalb in einigen Teilen nicht mehr rechtssicher sein. Gerne überprüfen wir Verträge und Regelungen auf ihre Rechtsgültigkeit und überarbeiten sie bei Bedarf.