Mietrecht Anwalt Köln & Umland

Gesetzesänderungen, Gesetzesauslegungen durch Gerichte und nicht zuletzt der Wohnungsmarkt bedingen, dass Mieter wie Vermieter vor eine große Herausforderung gestellt sind. Eine rechtzeitige anwaltliche Beratung durch unsere fachlich versierten Anwälte hilft Ihnen, die häufigsten Fehler in Mietverhältnissen zu klären oder zu vermeiden. Eine weitere Besonderheit des Mietrechts ist es, dass durch individuell gestaltete Mietverträge sich die Beurteilung von Rechtsfragen nach dem Einzelfall richten muss. Erst nach gründlicher Überprüfung der konkreten Voraussetzungen kann eine verbindliche Rechtsauskunft erteilt werden.

Mietrecht Köln & Umgebung

Beide Seiten, sowohl Mieter wie auch Vermieter sind gut beraten, wenn sie rechtzeitig einen kompetenten Anwalt in ihre Mietangelegenheiten involvieren. Zu den Hauptthemen im Mietrecht gehören:

  • Gestaltung und Abschluss von Mietverträgen im Bereich des privaten und gewerblichen Mietrechts

  • Durchsetzung und Abwehr von Mietzinsforderungen

  • Mieterhöhungsverlangen

  • Umsetzung und Duldung von Modernisierungsmaßnahmen

  • Abwehr und Geltendmachung von Mietminderung

  • Abmahnung vertragswidrigen Verhaltens und deren Abwehr

  • Kündigung von Mietverhältnissen sowie Durchführung und Abwehr von Räumungsklagen

  • Prüfung von Betriebskostenabrechnungen

  • Pacht- und Landpachtrecht

  • Maklerrecht

  • Wohnungseigentumsrecht

Ziel unserer anwaltlichen Beratung ist stets, dass bereits im Vorfeld Regelungen für die am häufigsten auftretenden Unklarheiten und Streitfälle getroffen werden. Dies ist jedoch nicht immer möglich. Können Streitfälle durch eine gütliche Auseinandersetzung nicht beseitigt werden, bleibt nur noch der Rechtsweg offen. Ihre Vertretung vor Gericht nehmen wir gerne wahr. Wir setzen alles daran, dass Urteile erfolgen, die tragfähig sind und Basis für künftige Mietverhältnisse sein können.

Mietverträge: Das müssen Mieter und Vermieter wissen

Mitunter wird sogar bei vorgefertigten Mietverträgen versäumt, alle für das Mietverhältnis relevanten Angaben und Bedingungen aufzunehmen. Umso mehr kann dies der Fall sein, wenn Mieter oder Vermieter ohne Rechtskenntnisse einen Vertrag eingehen. Durch eine ausführliche Beratung zur Vertragsgestaltung oder die direkte Übernahme der Ausgestaltung wird Rechtsirrtümern und ihren Folgen vorgebeugt. Bestehende Mietverträge überprüfen wir bei Bedarf und ergänzen sie in wichtigen Punkten.

Zu den wichtigsten Angaben, die in keinem Mietvertrag fehlen dürfen, gehören die vollständigen Namen des/der Vermieter und aller Mietparteien. Auch die Anzahl der Kinder zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses kann relevant werden, etwa, wenn im Verlauf des Mietverhältnisses eine Kündigung ausgesprochen werden soll. Für Paare empfiehlt es sich, dass beide Personen im Mietvertrag aufgeführt sind. Im Fall einer Trennung läuft ansonsten die nicht genannte Person Gefahr, umgehend ihre Wohnung zu verlieren.

Für Vermieter ist es wichtig zu wissen, wie viele Personen im Mietobjekt leben werden. Nicht aufgeführte Mieter, Dauerbewohner oder Untermieter sind ein Grund zur Kündigung der Wohnung. Für die Veranschlagung der Heiz- und Nebenkosten ist die Zahl der Mieter ebenfalls von Bedeutung. Schließlich müssen Sie als Vermieter wissen, welche Kosten auf Sie zukommen und wie hoch die Abschlagszahlungen anzusetzen sind.

Vor Abschluss des Mietvertrages ist es sinnvoll, etwaige Mängel im Mietobjekt festzustellen. Auch dieses Vorgehen dient beiden Seiten. Vermieter bekommen Klarheit darüber, was an Reparaturen fällig wird, Mieter schützen sich gegen Schadensersatzansprüche für Beschädigungen, die nicht zu ihren Lasten gehen. Die tatsächliche Größe einer Wohnung und ihre Ausstattung sollten ebenfalls überprüft und in korrekter Darstellung in den Mietvertrag übernommen werden.

Wer in Sachen Mietrecht einen Anwalt in Köln sucht, bekommt von unseren Mitarbeitern wertvolle Tipps, wie die Verpflichtung zu Klein- und Schönheitsreparaturen sinnvoll und rechtsgültig in den Mietvertrag aufgenommen werden können. Beispielsweise kann eine Klausel bestimmen, dass vom Mieter auszuführende Schönheitsreparaturen in der Summe begrenzt sind. Schönheits- und Kleinreparaturen müssen zudem nur für die Räume übernommen werden, die der Mieter regelmäßig benutzt.

Natürlich sind Mieter aufgrund der vielerorts herrschenden Wohnungsknappheit mitunter viel zu gerne bereit, über Passagen und Klauseln in Mietverträgen hinwegzusehen. Ob sie damit allerdings gut fahren werden, ist ungewiss. Unsere im Mietrecht versierte Rechtsanwälte helfen Ihnen dabei, versteckte Klauseln und Fallstricke zu erkennen. Eine kurze Bedenkzeit vor dem Unterzeichnen des Mietvertrages wird jeder Vermieter gewähren, wer sicher gehen will, nutzt sie für die anwaltliche Überprüfung des Vertrages.

Typische Klauseln im Mietvertrag

Nicht alles, was für Laien auf den ersten Blick vorteilhaft erscheint, muss sich zu seinen Gunsten auswirken. Zu diesen überdenkenswerten Formulierungen gehören die Kündigungsausschlussklausel und die Festlegung einer Staffel- oder Indexmiete. Gesetzlich sind Kündigungsausschlussklauseln statthaft, wenn durch sie für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren eine Kündigung ausgeschlossen werden soll. Für Mieter kann dies allerdings einen Knebelparagraphen im Mietvertrag darstellen. Er ist bereits aufgrund des bestehenden Mietrechts vor ungerechtfertigten Kündigungen geschützt. Seinerseits kann er aber durch die Kündigungsausschlussklausel nicht wie sonst binnen drei Monaten aus dem Mietvertrag ausscheiden, wenn er aus privaten oder beruflichen Gründen umziehen will.

Mit gleicher Vorsicht muss die Festschreibung einer Staffelmiete betrachtet werden. Zu ihrem Prinzip gehört es, dass darin die Erhöhung der Kaltmiete vereinbart wird. In bestimmten Zeitabständen hat der Vermieter das Recht, sie zu erhöhen. Die Indexmiete wiederum wird an den jährlich ermittelten Zahlen für die Lebenshaltungskosten festgemacht. Steigen diese Kosten, wird der Mieter quasi doppelt belastet, nämlich durch Mehrausgaben für den Lebensunterhalt und für die Miete. Im Idealfall ist es allerdings so, dass diese Mietvereinbarungen eine ordentliche Erhöhung der Miete ausschließen. Selbst Modernisierungsmaßnahmen berechtigen bei Bestehen dieser Klauseln nicht dazu, mehr Geld zu verlangen.

Streitpunkte Mieterhöhung und Mietminderung

Bei diesen beiden Themen scheiden sich die Geister schnell. Bei anstehenden Mieterhöhungen kann es ein durchaus legitimes Anliegen der Vermieter sein, diesen Mehrbetrag durchzusetzen. Verständlich ist auch, dass sie sich gegen Mietminderungen wehren möchten. Mieter sehen beides von einem entgegengesetzten Standpunkt. Kein Wunder also, dass es hier vielfach zu Unstimmigkeiten und infolge zum Rechtstreit kommt.

Wesentliche Vorgaben zur Mieterhöhung sind im Gesetz klar definiert. § 558 BGB besagt, dass die Miete dann erhöht werden darf, wenn sie unter dem ortsüblichen Durchschnitt liegt. Auch vorgenommene Sanierungs- und Umbaumaßnahmen sind ein zulässiger Grund für Mieterhöhungen. Bauliche Veränderungen müssen allerdings den Zweck erfüllen, dass sie die einzelnen Wohnverhältnisse verbessern oder das Gebäude bzw. Teile davon energieeffizienter machen. Damit sich Mieter auf die Erhöhung – und die Arbeiten – einstellen können, müssen die Arbeiten dem oder den Vermietern drei Monate vor Beginn angekündigt werden. Dennoch kann ein Mieter das Recht haben, gegen die Erhöhung Widerspruch zu erheben, beispielsweise dann, wenn die Erhöhung nicht im adäquaten Verhältnis zur Verbesserung steht. Was angemessen ist, klären wir gerne anhand Ihrer Angaben und Unterlagen. Wir verhandeln für Sie mit der Gegenseite und vertreten Sie im Bedarfsfall in Ihren Angelegenheiten vor Gericht.

Ein Grund für eine Mietminderung kann rasch gegeben sein. Er muss nicht immer durch das Verschulden des Vermieters hervorgerufen werden. Der Heizungsausfall im Winter oder die defekte Warmwasseraufbereitung können bei längerem Andauern eine Mietminderung bewirken. Vielfach sind es jedoch Mängel wie Schimmel und Feuchtigkeit in den angemieteten Räumen, die den Wohnwert beeinträchtigen. Auch eine dauerhafte Mangelleistung der Heizkörper oder der Wasseranschlüsse sind nicht einfach so hinzunehmen. In welcher Höhe Mietminderungen vorgenommen werden dürfen, haben Gerichte in ihren Präzedenzurteilen vorgegeben. Hier bekommen Mieter wie Vermieter einen Anhaltspunkt, was gerechtfertigt ist.

Allerdings besteht nicht immer unbedingt Einigkeit darüber, ob ein Mangel überhaupt vorliegt. Dann ist es besonders wichtig, Mängel präzise durch Dokumentation festzuhalten und einen Rechtsanwalt um Unterstützung zu bitten. Mitunter sind Beeinträchtigungen in einem Ausmaß vorhanden, das nicht nur zur Mietminderung, sondern auch zu Schadensersatzforderungen berechtigen kann. Hier ist ebenfalls anwaltlicher Rat unentbehrlich, gerne zeigen wir Ihnen die unterschiedlichen Möglichkeiten auf und tragen dazu bei, dass Sie zu Ihrem Recht kommen.

Mietrecht Köln – außerordentliche und ordentliche Kündigung

Nicht in allen Fällen herrscht bei der Kündigung oder dem Ablauf des Mietvertrages Einigkeit. Waren es früher die Mieter, die vielfach das Nachsehen hatten, sind es seit der Gesetzesreform auch die Vermieter, auf die rechtliche Fragen und Auseinandersetzungen zukommen. Ihre Rechte wurden deutlich beschnitten, der Mieterschutz wird vom Gesetzgeber hochgehalten.

Rechte und Pflichten des Mieters

Für den Mieter gilt: Wer einen unbefristeten Mietvertrag kündigt, der muss die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten beachten. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Als Stichtag gilt der dritte Werktag eines Monats, bis dahin muss sie dem Vermieter vorliegen, damit die Frist entsprechend zu laufen beginnt.

Wichtig ist, dass alle im Mietvertrag genannten Mieter die Kündigung unterzeichnen. Eine Zusendung per Fax oder E-Mail ist nicht rechtsgültig, für die Kündigung des Mietvertrages muss der Postweg – sinnvoll ist ein Einschreiben – oder die persönliche Übergabe – eventuell unter Zeugen – gewählt werden. Geht die Kündigung nicht wie beabsichtigt aus Gründen, die der Mieter zu vertreten hat, fristgerecht zum dritten Tag des Monats ein, tritt sie im nächsten Monat in Kraft. Das Mietverhältnis verlängert sich folglich um einen Monat.

Sonderkündigungsrechte haben Mieter dann, wenn sie im Mietvertrag vereinbart wurden. Verlängert werden dürfen Fristen dabei nicht, der Gesetzgeber gestattet lediglich eine Verkürzung zugunsten des Mieters. Auch besondere Situationen wie Renovierungen oder Umbauten können zur Kündigung berechtigen. Zusätzliche können durch diese Situationen Sonderfristen entstehen. Zu erfahren, unter welchen Voraussetzungen dies möglich ist, ist Teil einer mietrechtlichen Beratung durch unsere Fachanwälte.

Zu den Gründen, die eine fristlose Kündigung ermöglichen gehören Umstände, die eine Bewohnung der Räume unmöglich machen. Dies kann bei einer dauerhaft defekten Heizung der Fall sein, aber auch Schimmel, Ungeziefer oder Ausdünstungen von Werkstoffen sind häufige Auslöser für eine außerordentliche Kündigung. Hier ist allerdings Voraussetzung, dass dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung dieser Mängel und gegebenenfalls zu einer weiteren Nachbesserung eingeräumt wurde.

Einen Kündigungsgrund muss der Mieter dem Vermieter nicht nennen. Es ist die persönliche Angelegenheit des Mieters, ob ihn ein Jobwechsel, der Umzug zum Lebenspartner oder schlicht in eine andere Wohnung zur Kündigung bewogen hat.

Rechtssichere Kündigung durch den Vermieter

Ganz ohne Handlungsspielraum sind Vermieter trotz der Verschärfung des Mietrechts zugunsten der Mieter nicht. Bei einer festgelegten Mietdauer erledigt sich die Frage nach der Beendigung des Mietverhältnisses von selbst. Wollen Vermieter jedoch bei einem nichtbefristeten Vertrag dem Mieter kündigen, ist dies nur unter besonderen Voraussetzungen und unter Einhaltung einer gesonderten Kündigungsfrist möglich. Sie beträgt je nach Dauer des Mietverhältnisses zwischen drei und neun Monaten.

Die Hauptgründe, die eine Durchsetzung der Kündigung ermöglichen, liegen in der Regel in der Person oder den Lebensumständen des Mieters. Gekündigt werden kann dieser beispielsweise, wenn er mit zwei Monatsmieten oder mehr im Rückstand ist. Auch über mehrere Monate zu Unrecht einbehaltene Teilbeträge, die insgesamt die zwei Monatsmieten ausmachen, sind ein Kündigungsgrund. Weitere Gründe sind Vandalismus, Bedrohung des Vermieters oder anderer Hausbewohner oder ein notwendig werdender Abriss eines Gebäudes.

Eine ungenehmigte Untervermietung, die Ausübung von nicht dem Vermieter gemeldeten Gewerbe oder Tätigkeiten in den gemieteten Räumen, die gegen geltendes Recht verstoßen, sind gleichermaßen berechtigte Kündigungsgründe. Unter welchen Umständen genau gekündigt werden kann und welche Kündigungsfrist einzuhalten ist, erfahren Vermieter und Mieter bei einer ausführlichen Beratung in unserer Kanzlei.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf kann durch den Vermieter ebenfalls durchgesetzt werden. Sie ist allerdings nur statthaft, wenn entweder der Vermieter selbst oder seine Angehörigen – in gerader Linie, also Eltern, Kinder oder Enkel – Bedarf am gekündigten Wohnraum haben. Hier gilt ebenfalls eine gestaffelte Kündigungsfrist. Bei einer Mietdauer von weniger als 5 Jahren beträgt sie 3 Monate, bei der Mietdauer zwischen 5 und 8 Jahren 6 Monate. Dauert der Mietvertrag bereits mehr als 8 Jahre an, muss eine Kündigungsfrist von 9 Monaten eingehalten werden.

Mitunter empfiehlt es sich, Auflösungsverträge auszuhandeln. Hier gehen Vermieter und Mieter einen Kompromiss ein, der durch die Mitwirkung eines Fachanwalts rechtssicher getroffen werden kann. Ein solches Vorgehen empfiehlt sich etwa dann, wenn ein Mieter gegen die Kündigung Widerspruch erhebt, weil sie für ihn aus besonderen Umständen unzumutbar wäre.

Weitere Tätigkeiten im Mietrecht

Nicht nur im privaten Bereich, sondern vor allem für Gewerbetreibende, ist der Abschluss von rechtsgültigen Miet- und Pachtverträgen wichtig. In diesen Fällen müssen Details beachtet werden, da das gewerbliche Mietrecht anderen Bestimmungen unterliegt als das im privaten Bereich. Vor allem für die Mieter steht hier viel auf dem Spiel. Durch eine unberechtigte Kündigung könnte die Existenz des gesamten Unternehmens in Gefahr geraten. Vertraglich vereinbarte feste Laufzeiten, mit oder ohne Option zu Verlängerung, können hier die Lösung sein. Wie so oft ist jedoch der Einzelfall entscheidend, wie ein solcher Mietvertrag optimal gestaltet werden kann. Gerne sprechen wir mit Ihnen die unterschiedlichen Wege durch. Wir gestalten für Sie den gewerblichen Mietvertrag oder den Pachtvertrag rechtssicher und umfassend.

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