Vermieterrecht

Die in den letzten Jahren beschlossenen Mietrechtsreformen schützen Mieter vor Willkür. Für Vermieter kann es seither problematisch werden, ihrerseits auf adäquat auf Probleme mit Vermietern zu reagieren. Zunehmend sehen sie sich mit Rechtsproblemen konfrontiert. Als Vermieter sollten Sie deshalb jederzeit stichfest argumentieren können und wissen, wo Ihre Rechte und Pflichte liegen.

Mit einer ausführlichen Beratung vor Abschluss des Mietvertrages, dessen Gestaltung und Unterstützung bei der Umsetzung ist ein erster wichtiger Schritt für Vermieter getan. Tauchen während eines Mietverhältnisses Fragen und Probleme auf, sind wir ebenfalls Ihr Ansprechpartner. Wir vertreten Sie außergerichtlich wie gerichtlich und helfen Ihnen dabei, nach der Urteilsfindung die getroffenen Entscheidungen wie beispielsweise eine Räumung durchzusetzen.

Anwalt für Vermieter: wichtige Rechtsgrundsätze und individuelle Vertretung

Als Ihr Anwalt für Vermieter sind wir in allen Mietbelangen an Ihrer Seite. Wir beraten Sie präventiv, damit Sie Ihre Entscheidungen mit Weitsicht treffen können, etwa beim Kauf eines Hauses zur Eigennutzung oder eines Mietobjektes.

Vertragsgestaltung für Vermieter

Die Eckpunkte in einem Mietvertrag sind meist klar: Neben der genauen Bezeichnung von Mieter und Vermieter und der Art und Größe der Mieträumlichkeiten sind rasch erfasst. Aber bereits im Hinblick auf die Kaution und deren Höhe, wegen der Übernahme von Schönheitsreparaturen oder der Mitnutzung von Nebengebäuden und Garten werden Details wichtig. Wer sich hier auf einen vorgefassten Mietvertrag verlässt oder ihn selbst abändert, sollte sichergehen, dass dies nicht zum Nachteil gereicht.

Besonders, was die Höhe der Miete und die Möglichkeiten der Mieterhöhung angeht, ist eine Beratung wichtig. Ein Rechtsanwalt, der für Vermieter vorausschauend die einzelnen Erhöhungsoptionen erklärt und ihre Vor- und Nachteile erläutert, kann Sie vor finanziellen Verlusten bewahren. In Städten, in denen ein Mietspiegel vorliegt oder die Mietpreisbremse wirkt, muss nämlich keineswegs immer dieser als Maßstab und Begrenzung der Miete angesehen werden. Unter bestimmten Voraussetzungen sind individuelle Vereinbarungen machbar, etwa im Rahmen einer Staffelmiete oder der Indexmiete, die zum Mehreinnahmen führen können.

Bei der Staffelmiete können Sie sich als Vermieter auf einen festen, regelmäßig steigenden Mietbetrag einstellen. Eine Erhöhung außer der Reihe ist dann allerdings während der vereinbarten Mietdauer kaum durchzusetzen. Für die Vereinbarung und die praktische Anwendung der Staffelmiete gelten genaue Vorgaben. So zählt zum Beispiel, dass die einzelnen Staffelungen zeitlich mindestens ein Jahr auseinanderliegen müssen.

Bei der Indexmiete wiederum orientiert sich die Miethöhe an der Steigerung der Lebenshaltungskosten. Sie hängt also direkt mit der Inflation zusammen. Der Index wird vom Statistischen Bundesamt einmal pro Jahr festgelegt und als Verbraucherpreisindex (VPI) öffentlich bekannt gegeben. Bei der Vereinbarung einer Indexmiete können jedoch keine zusätzlichen Mieterhöhungen vorgenommen werden, außer, es liegt ein wichtiger Grund wie Umbauten oder Sanierungen vor. Gerne zeigen wir Ihnen als Ihr Anwalt für Vermieter weitere Vor- und Nachteile der möglichen Mietvereinbarungen auf.

Wichtige Passagen – Mietvertrag mit dem Anwalt

In den Mietvertrag aufgenommen werden können durch den Anwalt auch Punkte, deren Einhaltung für ein funktionierendes Miteinander zwischen Vermieter und Mieter einerseits, aber auch und gerade in der Mietergemeinschaft und im Hinblick auf das Vermieterrecht wesentlich sind. So belächelt oft die traditionelle Hausordnung ist, so wichtig ist sie für alle Beteiligten. Klare Regeln stellen für alle Beteiligten sicher, dass der Umgang klappt. So können etwa von der kommunalen Ruhezeitverordnung abweichende, erweiterte Ruhezeiten im Mietobjekt sinnvoll sein, wenn dies die Mieterstruktur – etwa durch besonders ruhebedürftige Personen – bedingt. Inwieweit solche Sonderregelungen rechtens sind und wie sie im Einzelfall gestaltet werden können, erfahren Sie als Vermieter durch eine umfassende Beratung beim Anwalt.

Tierhaltung – Duldung und Genehmigung

Als Ihr Anwalt für Vermieter wissen wir, dass auch die Frage nach der Tierhaltung häufig zum Streitpunkt werden kann. Bei der Regelung über den Mietvertrag oder die Hausordnung kann oft der Gebrauch von Floskeln darüber entscheiden, ob die Klauseln wirksam werden oder durch eine ungünstige Formulierung nichtig sind. Lassen Sie sich vorab durch den Anwalt für Vermieterrecht beraten, am besten noch, ehe Sie eine Wohnung erneut zur Vermietung ausschreiben. So sehen zum Beispiel pauschal formulierte Mietverträge vor, dass für die Tierhaltung die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden muss. Ist hier die Formulierung „für alle Tiere“ eingesetzt, kann die Klausel unwirksam werden. Als Anwalt formuliere ich für Sie rechtssichere Verträge.

Schließlich ist es so, dass grundsätzlich das Recht für Mieter besteht, dass Kleintiere ohne besondere Genehmigung gehalten werden können. Hierunter fallen vor allem Tiere, die nicht mit Lärm verbunden sind, wie Fische, kleine Echsen, Hamster oder Ziervögel. Geht dagegen eine Geruchsbelästigung von den Tieren aus, wie das bei Kaninchen der Fall sein kann, findet die Kleintierregelung keine Anwendung mehr. Nicht dulden müssen Sie zudem als Vermieter die gewerbsmäßige Zucht von Kleintieren oder die Haltung in einer das normale Maß übersteigende Anzahl.

Dass die Haltung von Hunden und Katzen einer Zustimmung bedarf, ergibt sich vor allem daraus, dass diese in der Regel die Wohnung verlassen und so mit anderen Mietern konfrontiert werden. Alle Tiere, die zudem mit einer Haltungsgenehmigung verbunden sind, wie Gift- und Würgeschlangen, können auch dann verboten werden, wenn sie im Normalfall weder Lärm machen noch die Wohnung verlassen, da ein Entweichen nicht ausgeschlossen ist.

Kommt es hierüber zum Streit mit Bestandsmietern, ist der Rat vom Anwalt wichtig. Gerichte treffen hier keine Pauschalurteile, sondern berücksichtigen den Einzelfall. Vom Anwalt für Vermieter bekommen Sie wertvolle Entscheidungshilfe, zum Beispiel dafür, ob eine gütliche Einigung oder eine gerichtliche Durchsetzung zukunftsträchtiger ist. Unter welchen Voraussetzungen eine bereits früher getroffene Zusage zur Tierhaltung rückgängig gemacht werden kann und in welchen Fällen auch Ihre nachträgliche Meinungsänderung nichts an der Tierhaltung ändern wird, erfahren Sie ebenfalls in einer ausführlichen Beratung beim Anwalt.

Anwalt für Vermieterrecht – Mietvorauszahlung und Kaution

Mietvorauszahlungen können eine wertvolle Absicherung sein, um einem späteren Verlust vorzubeugen. Der Wunsch, eine mehr oder minder hohe Vorauszahlung zu leisten, kann auch vom Mieter kommen. Unter welchen Umständen Sie davon profitieren, was Sie bei einer entsprechenden Vereinbarung beachten müssen und wie etwa Mieterhöhungen während des vorbezahlten Zeitraums zu gestalten sind, erfahren Sie in einer ausführlichen Beratung.

Gerne geben wir Vermietern auch Tipps, wie die Hinterlegung einer Kaution rechtssicher und zu beiderseitigem Nutzen möglich ist. Zu wissen, in welchen Fällen Sie nach Beendigung des Mietvertrages auf die hinterlegte Kaution zugreifen dürfen, hilft Ihnen, vorausschauend zu handeln.

Ob Sie als Vermieter Kaution verlangen, ist Ihre persönliche Angelegenheit. Es ist im Gesetz nicht festgelegt, dass Kaution zu leisten ist. Wird sie allerdings gefordert, darf der Kautionsbetrag drei Kaltmieten nicht übersteigen. Dies ist in § 551 Abs. 1 BGB geregelt.

Mehr Sicherheit als Vermieter bekommen Sie durch die Kaution, wenn Sie zeitlich mit der Unterzeichnung des Mietvertrages eingefordert wird. In der Praxis bedeutet dies, dass der künftige Mieter ein Kautionssparbuch, zu dem nur beide Parteien gemeinsam Zugang haben, mit zur Vertragsunterzeichnung bringt. Seriöse Mieter werden in der Regel daran interessiert sein, dies so zu handhaben. Verpflichtet dazu sind sie nach dem Vermieterrecht allerdings nicht. Kann eine verlangte Kaution nicht in einem Betrag gezahlt werden, steht dem Mieter nach § 551 Abs. 2 BGB Ratenzahlung in drei Teilbeträgen zu. Gerät er damit in Verzug, können Sie die fristlose Kündigung aussprechen, am besten nach Rücksprache mit dem Anwalt. Eine Kündigung wird allerdings unwirksam, wenn der Mieter daraufhin die ausstehende Kaution leistet.

Legen Sie die Kaution für Ihren Mieter an, so stehen diesem die Zinsen zu. Diese Überlegung ist allerdings derzeit eher theoretisch, da für normale Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist, wie es das BGB für Kautionen vorsieht, kaum Zinsen gezahlt werden. Wissenswert im Hinblick auf das Vermieterrecht ist auch, dass es bei einer Mieterhöhung während der Mietdauer nicht gleichzeitig zu einer Erhöhung der Kaution kommen darf. Sie gilt in der Höhe, wie sie bei Unterzeichnung des Mietvertrages vereinbart wurde.

Eine zeitgemäße und vor allem über Immobilienplattformen verbreitete Form der Kautionszahlung ist die sogenannte Mietkautionsbürgschaft. Als Bürgen fungieren hier Kreditinstitute und Versicherungen, aber auch unter Umständen honorige und zahlungskräftige Privatpersonen. Als Vermieter sollten Sie sich unbedingt von der Seriosität der Bürgen überzeugen. Gerne beraten wir Sie als Ihr Anwalt für Vermieterrecht, damit Sie hier wirklich sichergehen.

Als Anwalt für Vermieter sind wir Ansprechpartner, wenn nach Beendigung des Mietverhältnisses Fragen zur Kaution auftauchen. Neben der Regelung im Vermieterrecht darüber, welcher Kautionsbetrag wofür verrechnet werden darf, tauchen mitunter Unstimmigkeiten darüber auf, wann die Kaution zurückbezahlt werden muss. Dem Grundsatz nach haben Mieter einen Anspruch darauf, dass die Kaution unverzüglich, also binnen weniger Werktage, ausgehändigt wird. Allerdings sieht die Rechtsprechung gleichzeitig eine Prüfungs- und Überlegungsfrist vor. Sie beträgt sechs Monate. Der Rückbehalt der Kaution ist ebenfalls dann gerechtfertigt, wenn mit Schönheits- und Wiederinstandsetzungsarbeiten Handwerker beauftragt werden. Als Ihr Anwalt rate ich Ihnen, dass Sie immer dann von dieser Möglichkeit Gebrauch machen, wenn Nebenkostenabrechnungen ausstehen, die aller Voraussicht nach über dem geleisteten Vorschussbetrag liegen werden. Hier hat der Gesetzgeber die Frist sogar auf zwölf Monate verlängert. Dies ist vor allem dann von Bedeutung, wenn Sie als Eigentümer wiederum an Eigentümergemeinschaften und deren Abrechnungsmodus der Hauskosten gebunden sind.

Tipp vom Anwalt für Vermieter: Machen Sie Ihren Mieter bei Vertragsende zeitnah darauf aufmerksam, dass Reparaturen ausstehen und die Kaution erst nach erfolgter Reparatur abgerechnet wird.

Bonität des Mieters

Immobilienmakler holen standardmäßig Auskünfte über die Bonität von Mieter ein. Dieses Recht steht Ihnen selbstverständlich als Eigentümer und Vermieter ebenfalls zu. Was Sie dabei beachten müssen, zeigen Ihnen unsere erfahrenen Fachanwälte auf.

Rechtsanwalt Vermieterrecht – rechtliche Fragen während der Mietdauer

Zwar ist mit einer rundum überlegten Mietvertragsgestaltung eine wichtige rechtliche Hürde genommen. Wie die darin festgelegten oder sich allgemein aus dem Gesetz ergebenden Rechte und Pflichte umgesetzt werden, ergibt sich jedoch erst im Laufe des Mietverhältnisses. Zu den regelmäßig auftauchenden Unstimmigkeiten kommt es der Durchführung von Schönheits- und Kleinreparaturen und bei der Berechnung und Durchsetzung von Heiz- und Betriebskosten. Unser Wissen darüber, wann und wie auf Mietrückstände und vorgenommene Mietminderungen reagiert werden kann, setzen wir ebenfalls engagiert für Sie ein.

Klauseln zu Reparaturen

Wurden für bestehende Mietverhältnisse Vertragsvordrucke verwendet, kann es sein, dass diese ungültige Klauseln enthalten. So war es zum Beispiel früher rechtens, dass Mieter Malerarbeiten durchfuhren mussten. Diese Verpflichtung, beim Auszug den Wohnräumen einen neuen Anstrich zu verleihen, wurde abgeschafft. Jetzt gilt, dass der Mieter die Wohnung oder das Haus im Hinblick auf Schönheitsreparaturen auf den Zustand bringen muss, den es beim Einzug hatte. Waren die Wände also ungestrichen, sind Mieter nicht zum Neuanstrich verpflichtet.

Wir überprüfen für unsere Mandanten, welche Klauseln rechtswirksam und welche ungültig oder überholt sind. Auf diese Weisen schützen Sie sich vor unangenehmen Überraschungen beim Auszug. Auch eine Vertragsänderung – in beidseitigem Interesse und Einverständnis – kann in Betracht kommen. Als Ihr Anwalt für Vermieter beraten wir Sie, bei Bedarf setzen wir uns außergerichtlich wie gerichtlich für Ihre Rechte aus dem Mietvertrag ein, damit Sie nicht auf Kosten sitzen bleiben.

Betriebskosten richtig abrechnen

Welche Kosten Sie als Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegen dürfen, hat der Gesetzgeber genau geregelt. Einmal korrekt aufgestellt, anwaltlich überprüft und jährlich angewendet, ersparen vorverfasste Schreiben und/oder Abrechnungsformulare mitunter unangenehme Korrespondenz oder gar Rechtsstreitigkeiten. Wichtig zu wissen ist auch, dass jede Betriebskostenabrechnung längstens ein Jahr nach Beendigung des Abrechnungszeitraums den Mietern vorliegen muss. Nachforderungen, die über die üblichen Abschlagszahlungen hinausgehen, könnten im Fall eines Versäumnisses nicht mehr geltend gemacht werden.

Mietminderungen und Wohnungsmängel

Mieter sind heutzutage nur allzu rasch bereit, auf vermeintliche – und echte – Wohnungsmängel mit einer Mietkürzung zu reagieren. Wird Ihnen als Vermieter ein Mangel gemeldet, heißt es rasch zu reagieren. Stellt sich bei einer Überprüfung heraus, dass der behauptete Mangel tatsächlich vorliegt, müssen Sie als Vermieter schnellstmöglich für Abhilfe sorgen. Je nach Auswirkung auf die angemessene und vertraglich vereinbarte Nutzung der Räumlichkeiten ist sonst der Mieter in der Tat berechtigt, einen ebenfalls angemessenen Betrag an Mietminderung geltend zu machen.

Anwalt Vermieterrecht: Auflösung und Beendigung des Mietverhältnisses

Endet ein Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung oder Ablauf der vereinbarten Mietdauer, sind dennoch wichtige Punkte zu beachten. Zum einen ist es sinnvoll, am Auszugstag ein Auszugsprotokoll zu erstellen. Es bietet Ihnen als Vermieter die Grundlage, beim Feststellen von Mängeln den entsprechenden Betrag aus der Kaution zurückzubehalten.

Wurde die Wohnung in einwandfreiem Zustand übergeben, besteht kein Anlass mehr, die Kaution oder einen Teilbetrag einzubehalten. Anders als vielfach gehandhabt ist es nicht statthaft, sie auf Mietrückstände zu verrechnen, falls dies nicht bereits im Mietvertrag so vereinbart wurde. Zulässig ist jedoch in der Regel die Verrechnung mit den Betriebskosten. Jede weitere Ausnahme hinsichtlich der Kautionsrückzahlung muss ebenfalls schriftlich – im Mietvertrag oder einer Vertragsergänzung -geregelt sein, damit sie zum Tragen kommt.

Wie Sie in einem solchen Fall individuell vorgehen können, um sich vor finanziellen Verlust so gut wie möglich zu schützen oder Ihre Ansprüche durchzusetzen, erfahren Sie in unserer qualifizierten Beratung für Vermieter. So kommen zum Beispiel Nachfristen für noch zu erledigende Arbeiten in Betracht. Auch die Beauftragung von Handwerkern zulasten des Mieters kann unter Vorliegen bestimmter Voraussetzung eine Lösung sein.

Welche außergewöhnlichen Umstände Sie berechtigen, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, besprechen unsere Fachanwälte für Mietrecht gerne allgemein oder im konkreten Fall mit Ihnen. Für eine Terminvereinbarung steht Ihnen unser Kontaktformular zur Verfügung.

Störendes Verhalten der Mieter

Nicht nur durch in der Wohnung gehaltene Tiere kann der Hausfrieden über Gebühr gestört werden, sondern auch durch Mieter selbst. Mitunter sind es Lebensgewohnheiten, die über den Rahmen des Üblichen und Erträglichen hinausgehen. Laute Unterhaltungen bei offenem Fenster noch nach Mitternacht, starke Essensgerüche, die nicht durch Fenster, sondern in den Hausgang abziehen, Dauerpartys und Lärm im Treppenhaus müssen Mitbewohner nicht zwingend ertragen. Wie Sie im Einzelfall reagieren können und was Sie nach dem Vermieterrecht dabei berücksichtigen müssen, ist Teil einer umfangreichen Beratung beim Anwalt.

Direkte Belästigungen anderer Mieter, verbal oder durch körperliche Gewalt, können unter Umständen sogar ein Grund für eine fristlose Kündigung sein. Ein einmaliger Ausrutscher muss jedoch nicht immer sofort zur Kündigung führen, eine vom Vermieter ausgesprochene Abmahnung bereitet jedoch den Boden dafür vor. Gerne formulieren wir als Ihr Anwalt diese Abmahnung aus und geben Ihnen weitere Tipps, wie Sie mit renitenten Mietern verfahren können. Als Ihr Anwalt vertreten wir Sie auch bei Räumungsklagen.

Weitere außerordentliche Kündigungsgründe

Jeder Mieter ist daran gebunden, das ihm überlassene Mietobjekt entsprechend dem Mietvertrag zu nutzen. Doch was sieht das Mieterrecht vor, wenn der Mieter hier anderer Ansicht ist? Was muss von Ihnen als Mieter toleriert werden, und was sollte mit dem Anwalt beraten werden oder gar Folgen haben? So darf zum Beispiel ohne weitere Abmachung auch von einer Privatwohnung aus ein Gewerbe betrieben werden, wenn dies mit keinerlei Störung für die Allgemeinheit verbunden ist. Eine reine Internettätigkeit kann nicht untersagt werden, soweit sie nicht gegen Gesetze und gute Sitten verstößt. Anders ist es, wenn das Gewerbe mit Publikumsverkehr verbunden ist. Wird im Wohnzimmer etwa Lebensberatung angeboten, die zu zahlreichen Besuchern führt, kommt eine Kündigung in Betracht. Das Mieterrecht ist grundsätzlich auf Einzelfälle anzuwenden, pauschale Aussagen müssen aber nicht zutreffen. Als Vermieter gehen Sie sicher, wenn Sie sich vor dem Ausspruch der Kündigung mit Ihrem Anwalt beraten.

Nutzung des Mietobjektes durch Nichtvertragspartner

Dass Ihr Mieter das Mietobjekt Dritten zur Nutzung überlässt oder andere mit aufnimmt, müssen Sie als Vermieter nur unter bestimmten Voraussetzungen dulden, über die Sie Ihr Anwalt umfassend informiert. Handelt es sich bei einer eingezogenen Person um den Lebenspartner oder enge Familienangehörige, müssen Sie dies als Vermieter in der Regel akzeptieren. Nicht genehmigen müssen Sie allerdings die Überlassung der Immobilie an Dritte auf Zeit, etwa für Austauschstudenten oder Freunde des Mieters. Hier lohnt es, den Anwalt zu konsultieren, der Ihnen die Rechtsgrundlagen für den vorliegenden Einzelfall umfassend erläutert.