Kanzlei MEW – Ihr Anwalt für Vermieter

Die in den letzten Jahren beschlossenen Mietrechtsreformen schützen Mieter vor Willkür. Für Vermieter kann es seither problematisch werden, ihrerseits auf adäquat auf Probleme mit Vermietern zu reagieren. Zunehmend sehen sie sich mit Rechtsproblemen konfrontiert. Als Vermieter sollten Sie deshalb jederzeit stichfest argumentieren können und wissen, wo Ihre Rechte und Pflichte liegen.

Mit einer ausführlichen Beratung vor Abschluss des Mietvertrages, dessen Gestaltung und Unterstützung bei der Umsetzung ist ein erster wichtiger Schritt für Vermieter getan. Tauchen während eines Mietverhältnisses Fragen und Probleme auf, sind wir ebenfalls Ihr Ansprechpartner. Wir vertreten Sie außergerichtlich wie gerichtlich und helfen Ihnen dabei, nach der Urteilsfindung die getroffenen Entscheidungen wie beispielsweise eine Räumung durchzusetzen.

Anwalt für Vermieter: wichtige Rechtsgrundsätze und individuelle Vertretung

Als Ihr Anwalt für Vermieter sind wir in allen Mietbelangen an Ihrer Seite. Wir beraten Sie präventiv, damit Sie Ihre Entscheidungen mit Weitsicht treffen können, etwa beim Kauf eines Hauses zur Eigennutzung oder eines Mietobjektes.

Vertragsgestaltung für Vermieter

Die Eckpunkte in einem Mietvertrag sind meist klar: Neben der genauen Bezeichnung von Mieter und Vermieter und der Art und Größe der Mieträumlichkeiten sind rasch erfasst. Aber bereits im Hinblick auf die Kaution und deren Höhe, wegen der Übernahme von Schönheitsreparaturen oder der Mitnutzung von Nebengebäuden und Garten werden Details wichtig. Wer sich hier auf einen vorgefassten Mietvertrag verlässt oder ihn selbst abändert, sollte sichergehen, dass dies nicht zum Nachteil gereicht.

Besonders, was die Höhe der Miete und die Möglichkeiten der Mieterhöhung angeht, ist eine Beratung wichtig. Ein Rechtsanwalt, der für Vermieter vorausschauend die einzelnen Erhöhungsoptionen erklärt und ihre Vor- und Nachteile erläutert, kann Sie vor finanziellen Verlusten bewahren. In Städten, in denen ein Mietspiegel vorliegt oder die Mietpreisbremse wirkt, muss nämlich keineswegs immer dieser als Maßstab und Begrenzung der Miete angesehen werden. Unter bestimmten Voraussetzungen sind individuelle Vereinbarungen machbar, etwa im Rahmen einer Staffelmiete oder der Indexmiete, die zum Mehreinnahmen führen können.

Bei der Staffelmiete können Sie sich als Vermieter auf einen festen, regelmäßig steigenden Mietbetrag einstellen. Eine Erhöhung außer der Reihe ist dann allerdings während der vereinbarten Mietdauer kaum durchzusetzen. Für die Vereinbarung und die praktische Anwendung der Staffelmiete gelten genaue Vorgaben. So zählt zum Beispiel, dass die einzelnen Staffelungen zeitlich mindestens ein Jahr auseinanderliegen müssen.

Bei der Indexmiete wiederum orientiert sich die Miethöhe an der Steigerung der Lebenshaltungskosten. Sie hängt also direkt mit der Inflation zusammen. Der Index wird vom Statistischen Bundesamt einmal pro Jahr festgelegt und als Verbraucherpreisindex (VPI) öffentlich bekannt gegeben. Bei der Vereinbarung einer Indexmiete können jedoch keine zusätzlichen Mieterhöhungen vorgenommen werden, außer, es liegt ein wichtiger Grund wie Umbauten oder Sanierungen vor. Gerne zeigen wir Ihnen als Ihr Anwalt für Vermieter weitere Vor- und Nachteile der möglichen Mietvereinbarungen auf.

Kaution und Mietvorauszahlungen

Mietvorauszahlungen können eine wertvolle Absicherung sein, um einem späteren Verlust vorzubeugen. Der Wunsch, eine mehr oder minder hohe Vorauszahlung zu leisten, kann auch vom Mieter kommen. Unter welchen Umständen Sie davon profitieren, was Sie bei einer entsprechenden Vereinbarung beachten müssen und wie etwa Mieterhöhungen während des vorbezahlten Zeitraums zu gestalten sind, erfahren Sie in einer ausführlichen Beratung.

Gerne geben wir Vermietern auch Tipps, wie die Hinterlegung einer Kaution rechtssicher und zu beiderseitigem Nutzen möglich ist. Zu wissen, in welchen Fällen Sie nach Beendigung des Mietvertrages auf die hinterlegte Kaution zugreifen dürfen, hilft Ihnen, vorausschauend zu handeln.

Bonität des Mieters

Immobilienmakler holen standardmäßig Auskünfte über die Bonität von Mieter ein. Dieses Recht steht Ihnen selbstverständlich als Eigentümer und Vermieter ebenfalls zu. Was Sie dabei beachten müssen, zeigen Ihnen unsere erfahrenen Fachanwälte auf.

Rechtsanwalt Vermieterrecht – rechtliche Fragen während der Mietdauer

Zwar ist mit einer rundum überlegten Mietvertragsgestaltung eine wichtige rechtliche Hürde genommen. Wie die darin festgelegten oder sich allgemein aus dem Gesetz ergebenden Rechte und Pflichte umgesetzt werden, ergibt sich jedoch erst im Laufe des Mietverhältnisses. Zu den regelmäßig auftauchenden Unstimmigkeiten kommt es der Durchführung von Schönheits- und Kleinreparaturen und bei der Berechnung und Durchsetzung von Heiz- und Betriebskosten. Unser Wissen darüber, wann und wie auf Mietrückstände und vorgenommene Mietminderungen reagiert werden kann, setzen wir ebenfalls engagiert für Sie ein.

Klauseln zu Reparaturen

Wurden für bestehende Mietverhältnisse Vertragsvordrucke verwendet, kann es sein, dass diese ungültige Klauseln enthalten. So war es zum Beispiel früher rechtens, dass Mieter Malerarbeiten durchfuhren mussten. Diese Verpflichtung, beim Auszug den Wohnräumen einen neuen Anstrich zu verleihen, wurde abgeschafft. Jetzt gilt, dass der Mieter die Wohnung oder das Haus im Hinblick auf Schönheitsreparaturen auf den Zustand bringen muss, den es beim Einzug hatte. Waren die Wände also ungestrichen, sind Mieter nicht zum Neuanstrich verpflichtet.

Wir überprüfen für unsere Mandanten, welche Klauseln rechtswirksam und welche ungültig oder überholt sind. Auf diese Weisen schützen Sie sich vor unangenehmen Überraschungen beim Auszug. Auch eine Vertragsänderung – in beidseitigem Interesse und Einverständnis – kann in Betracht kommen. Als Ihr Anwalt für Vermieter beraten wir Sie, bei Bedarf setzen wir uns außergerichtlich wie gerichtlich für Ihre Rechte aus dem Mietvertrag ein, damit Sie nicht auf Kosten sitzen bleiben.

Betriebskosten richtig abrechnen

Welche Kosten Sie als Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegen dürfen, hat der Gesetzgeber genau geregelt. Einmal korrekt aufgestellt, anwaltlich überprüft und jährlich angewendet, ersparen vorverfasste Schreiben und/oder Abrechnungsformulare mitunter unangenehme Korrespondenz oder gar Rechtsstreitigkeiten. Wichtig zu wissen ist auch, dass jede Betriebskostenabrechnung längstens ein Jahr nach Beendigung des Abrechnungszeitraums den Mietern vorliegen muss. Nachforderungen, die über die üblichen Abschlagszahlungen hinausgehen, könnten im Fall eines Versäumnisses nicht mehr geltend gemacht werden.

Mietminderungen und Wohnungsmängel

Mieter sind heutzutage nur allzu rasch bereit, auf vermeintliche – und echte – Wohnungsmängel mit einer Mietkürzung zu reagieren. Wird Ihnen als Vermieter ein Mangel gemeldet, heißt es rasch zu reagieren. Stellt sich bei einer Überprüfung heraus, dass der behauptete Mangel tatsächlich vorliegt, müssen Sie als Vermieter schnellstmöglich für Abhilfe sorgen. Je nach Auswirkung auf die angemessene und vertraglich vereinbarte Nutzung der Räumlichkeiten ist sonst der Mieter in der Tat berechtigt, einen ebenfalls angemessenen Betrag an Mietminderung geltend zu machen.

Anwalt Vermieterrecht: Auflösung und Beendigung des Mietverhältnisses

Endet ein Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung oder Ablauf der vereinbarten Mietdauer, sind dennoch wichtige Punkte zu beachten. Zum einen ist es sinnvoll, am Auszugstag ein Auszugsprotokoll zu erstellen. Es bietet Ihnen als Vermieter die Grundlage, beim Feststellen von Mängeln den entsprechenden Betrag aus der Kaution zurückzubehalten.

Wurde die Wohnung in einwandfreiem Zustand übergeben, besteht kein Anlass mehr, die Kaution oder einen Teilbetrag einzubehalten. Anders als vielfach gehandhabt ist es nicht statthaft, sie auf Mietrückstände zu verrechnen, falls dies nicht bereits im Mietvertrag so vereinbart wurde. Zulässig ist jedoch in der Regel die Verrechnung mit den Betriebskosten. Jede weitere Ausnahme hinsichtlich der Kautionsrückzahlung muss ebenfalls schriftlich – im Mietvertrag oder einer Vertragsergänzung -geregelt sein, damit sie zum Tragen kommt.

Wie Sie in einem solchen Fall individuell vorgehen können, um sich vor finanziellen Verlust so gut wie möglich zu schützen oder Ihre Ansprüche durchzusetzen, erfahren Sie in unserer qualifizierten Beratung für Vermieter. So kommen zum Beispiel Nachfristen für noch zu erledigende Arbeiten in Betracht. Auch die Beauftragung von Handwerkern zulasten des Mieters kann unter Vorliegen bestimmter Voraussetzung eine Lösung sein.

Welche außergewöhnlichen Umstände Sie berechtigen, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, besprechen unsere Fachanwälte für Mietrecht gerne allgemein oder im konkreten Fall mit Ihnen. Für eine Terminvereinbarung steht Ihnen unser Kontaktformular zur Verfügung.

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